Rentals
Rental Search





Search by Keyword or Phrase
Flights

Personal flight
booking service

 

 


Online fly bestilling
klik her:

Klik her og udfyld formularen

Direkte fly til Bulgarien - klik her

ring telefontider bulgarien kundeservice


Skip Navigation Links Home » News » Investering

Markedssituationen 2009
28.01.2009   goodlifebulgaria group
 Markedssituationen   
Ejendomsmarkedet er stivnet. Der er næsten ingen omsætning på markedet for ferieboliger og jord. Størstedelen af ejendomsmæglerne og ejendomsudviklere fra udlandet lukker i disse måneder deres kontorer og fyrer medarbejdere. 50.000 ferieboliger på kysten og 10.000 i skisportsområderne står usolgte og ubenyttede. Der sælges helårsejendomme i de centrale byområder (primært i Varna og Sofia) i et langt mindre omfang, men også her er markedet præget af overudbud ift. efterspørgslen.  
 
Prisreduktioner på ejendomme ser dagens lys især på markedet for ferieboliger i den billige ende af skalaen. Vi har kendskab til mindst 10 projekter som i skrivende stund har meldt ud med prisnedsættelser på 20 – 30 %. Tages alle relevante forhold i betragtning, vurderes det, at der er en 50 % risiko for at ejendomsmarkedet kollapser med store og brede prisnedsættelser, og en 50 % chance for at priserne blot flader ud i en længere periode.
 
Ferieboligmodellen for middelklassen, som vi kender den, er ikke holdbar i det nuværende marked. Spekulationselementet - der var en vigtig forklaring på det boomende marked i Bulgarien i årene op til EU optagelsen, som blev forstærket pga. et meget højt prisniveau på ferieboliger i Spanien vs. et meget lavt niveau i Bulgarien (typisk i forholdet 1:4) - er passé. På det nuværende marked drejer det sig om at skabe gode produkter, der sælges pga. deres herligheds- og nytteværdi, herunder fordi de giver reelle driftsindtægter, der kan konkurrere med andre pengeanbringelser og ikke fordi de forventes at give en hurtig spekulationsgevinst. Måske kommer den spekulationsdrevne efterspørgsel på nyopførte ejendomme ikke tilbage før om mange år, med en vis sandsynlighed aldrig. Afhænger naturligvis af om markedet kollapser eller ej. Ved et kollaps, vil der være spekulationsgevinster at vinde på visse ejendomme i det prisbillige segment.             
 
Konsekvensen er at projekter skal totalfinansieres og udvikles frem til lønsom drift og udlejningsøkonomi. En mulig fremtid for ferieboligmarkedet i Bulgarien kan være at finde i alm. afskrivningsprojekter for erhvervsejendomme som vi kender dem fra Danmark og Tyskland. Projekterne skal føres helt frem til en situation med en sund driftsøkonomi og derefter udbydes som investering med et løbende afkast.                                         
 
Bulgariens økonomi er svag uden storeksport, højteknologi, en begrænset arbejdsstyrke og de store råstofressourcer, samt nationaløkonomiske ubalancer. Økonomien går mod recession, men tendensen er ikke fuldt slået igennem på den indenlandske efterspørgsel endnu, blandt andet fordi det snart er parlamentsvalg og politikerne holder hjulene i gang bl.a. med offentlige løn- og pensionsforhøjelser selvom der allerede er et stort underskud på statsfinanserne. Situationen ligner til forveksling meget den som kendes fra Ungarn, hvor politikerne løb linen ud og brugte løs af statens penge med den konsekvens at Ungarns økonomi i dag er ødelagt med lille udsigt til forbedring selv på mellemlangt sigt.         
                          
De direkte udenlandske investeringer (FDI) er faldet fra et højt niveau de sidste 4-5 til et lavt niveau og dermed kan denne kapitalkilde ikke medvirke til at finansiere underskuddet på statsfinanserne, som den har gjort det under ferieboligboomet. Spørgsmålet er dermed, hvor skal pengene til at holde hjulene i gang skal komme fra? Visse iagttagere påpeger at den sorte økonomi kan skabe efterspørgsel, idet den estimeres at udgøre op til 25 % af Bulgariens økonomi. Hertil kan bemærkes, at den sorte økonomi er alt andet lige er afledt af positive forventninger til vækst den officielle økonomi. Presset på lønningerne og ubalancen forværres af at inflationen er og fortsat forventes at været meget høj med et niveau, der ligger omkring 10 procentpoint højere end i eurozonen. 2500 byggefirmaer ud af 5000 forventes at lukke i de nærmeste år. Arbejdsløsheden er stigende for første gang i flere år. Forskellige EU fonde holder p.t. mange penge tilbage fordi man fra EUs side ikke føler sig overbevist om, at disse midler anvendes som tiltænkt pga. nepotisme og alvorlig korruption. Dette skader økonomien, idet infrastrukturprojekter afbrydes eller udskydes.
 
Det kan betyde et hårdt tilbageslag for Bulgarien, hvis EU og IMF (Verdensbanken) ikke holder hånden under denne spinkle og unge markedsøkonomi. IMF har meldt ud, at de vil støtte lande som Bulgarien, hvis det bliver nødvendigt.
 
Parlamentet har før Nytår stemt ja til at forhøje indskudsgarantien fra 40.000 til 100.000 BGN per bankkonto, og indtil videre har bankerne klaret sig gennem finanskrisen bl.a. pga. en konservativ udlånspolitik og agressiv gebyrpolitik. Hvis antallet af byggekonkurser stiger, kan bankerne dog komme i vanskeligheder.
 
Prisniveauet på almindelige dagligvarer, restaurentsbesøg etc. er stadig lavt i forhold til mange lande, hvilket kan vise sig at være en stor konkurrencefordel for turismen i en tid med global økonomisk krise og tilbagegang. Albena Turist Resort har dog før jul meldt ud at de vil lukke 50 % af deres hotelværelser i næste sæson for at spare omkostninger, idet de forventer en nedgang i antallet af turister pga. krisen.            
 
Det er ikke usandsynligt, at levaen kommer under pres og bliver devalueret, hvilket vil øge købekraften for turister fra de lande, som sender mange lavpris feriegæster til Bulgarien, herunder lande i eurozonen. Indflydelsen på ejendomspriserne som følge af en devaluering ventes at være begrænset, da ejendomspriser typisk opgøres i euro, men det er klart at en devaluering vil få en indflydelse.
 
Det er interessant at se hvad som sker på markedet for golfturisme i den kommende sæson, idet dette kan åbne et helt nyt markedssegment for Bulgarien.
Antallet af solgte yachts er boomet de sidste par år, og det bliver ligeledes interessant at se om denne tendens vil fortsætte eller ej set i lyset af den økonomiske nedgang.                               
 Udgifterne til byggeri falder meget, hvilket åbner nye muligheder for risikovillige ejendomsudviklere som satser på nichestrategier / vækstlommer.  
 
Bulgarien befinder sig i et politisk og økonomisk vakuum efter nogle år med en stor vækst og udvikling affødt af positive forventninger i medfør af EU optagelsen og udviklingen på det internationale ferieboligmarked. Lige nu er vanskeligt at de forudse, hvilken retning landet vil tage. Det afhænger bl.a. af det kommende valg og hvordan EU / IMF håndterer situationen med at forsøge at få demokratiet til at fungere frem for at understøtte et mafiavælde, som kan blive en trojansk hest for den russiske mafia i EU. Og dette afhænger igen af den globale økonomis udvikling eller mangel på samme. Det kan kun med sikkerhed konkluderes at det vil tage adskillige år at få Bulgarien op på et niveau som kan konkurrere med fx Spanien, Tyrkiet og Grækenland og det vil alt andet lige betyde at den generelle prisudvikling på jord / ejendomme vil stige med en langsom takt.                                                                                                


Go Back | Post your comment | Print |




bulgarien keywords Your Comments


bulgarien keywords Comments:
Name:
Date:
bulgarien keywords


bulgarien keywords Post your comment   bulgarien keywords
 
 
Name*
Comment*  
    
email * (not showed)
 
  lriljv
security code *
 
please enter the security code*
 
     






Gallery
Blog



Ring alle dage 08 - 21



De bedste vine fra bulgarien


gooflifebulgaria
Sitemap | Links
Copyright © 2007 Skandinav Invest OOD. All rights reserved.